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房产阴阳合同纠纷多

2012-05-04 来源:德阳房产网
 
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案件回放
2004年5月,陈某与某房地产公司签订了商品房预售合同,以100万元的价格购买了该公司开发的房屋一套。随后陈某准备将该期房转让(当时还未出台期房限转政策)。

2005年2月,孙某通过中介找到陈某,表示愿意购买该房屋。经双方协商,陈某同意以120万元的价格将其对上述商品房预售合同的权益转让给孙某。但在签约时,孙某提出,为逃避一部分国家税收,希望做两份房地产买卖合同,一份签定虚假的房屋价格,在向有关部门进行登记和缴税时使用;另一份签定真实的房屋价格,用以确认双方商定的交易价格。

于是双方在同一天签订了两份合同:一份是《商品房预售合同权益转让书》,写明陈某转让预售房屋权益的价格是99.8万元;另一份是《房地产买卖合同》,确认价格为120万元,并写明此《买卖合同》仅是对《权益转让书》中约定价格的变更,而不作他用。

随后,孙某向陈某支付了99.8万元,陈某即配合孙某取得了该期房的所有权益。但在陈某要求孙某支付剩余的20.2万元时,孙某却推三阻四,最后干脆明确表示拒绝。最后陈某向法院提起诉讼,法院判决孙某支付了剩余的20.2万元房款。

律师评析

现时一些房屋买卖中,买家为了避税,有时会要求与卖家签订价格不同的两份合同,这就是所谓的“阴阳合同”。在实际的履行中,买家按价格较低的一份合同支付房款,卖家将房屋(期房)的权益转让给买家后,买家却拒绝按价高的合同支付剩余购房款,双方容易产生纠纷。

(一)“阳合同”没有法律效力

“阳合同”即在房屋买卖关系中,由双方签订向有关部门备案的那一份合同,虽然符合合同成立的形式要件,但是,这一份合同的是在于通过虚假降低合同标的的方式,欺骗登记部门,从而达到少缴税金的目的。这一做法客观上损害了国家利益,违反了我国税收法律法规,因而是无效的,不具有确定双方权利义务关系的效力。

《合同法》第52条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定!闭饫锏摹把艉贤本褪粲诘湫偷牡冢ǘ┛钏浮岸褚獯,损害国家、集体或者第三人利益”,因而是无效的,是不受法律;さ。

(二)实际履行的“阴合同”留下隐患

这里的阴合同即双方当事人私下签订、实际履行的合同。这一份合同充分反映了双方当事人的真实意愿,并为双方所实际履行。对此合同,存在有效与无效两种意见的分歧。分歧的原因在于一是未经登记,是否符合合同成立的形式要件?二是这一合同是否也属于前一情况所指“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”?我们认为这一合同虽然客观上存在“串通”的情况,但合同内容本身不存在“恶意串通”,目的仍在于约束双方的权利义务关系,是双方权利义务关系的真实记载,也为双方所实际履行。此时的合同已经成立并且生效;诖,这里的阴合同应该是已经生效并成为双方当事人必须遵守的契约,尽管它一开始就留下了制造麻烦的隐患。

首先,虽然阴合同具有合同的效力,可以成为确定双方民事权利义务关系的基础。但是这一做法却严重违反了我国税收管理规定。如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予?、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。

其次,在阳合同的基础上再搞一个阴合同,虽然可能一时侥幸逃过纳税,但由于因合同未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况,在履行过程中一旦发生纠纷,双方就很难说清楚谁是谁非,结果只能是“机关算尽太聪明”,反误了自己的钱财。

法院判决

本案中,法院支持陈某的起诉请求,主要是采纳了陈某的律师提出的以下几点法律意见:

一、两份合同,以后续为准。双方在同一天签订了两份合同,后一份合同约定价格为120万元,并约定该合同仅是在价款上对前一份合同作了变更,而不作他用。由此可见,在期房转让的价格问题上,双方通过前后两次的不同约定,达成了一致意见,应以签订在后的合同中约定的120万元为准。

二、明显低于原价,不可信。陈某从开发商处购进该期房的价格是100万元,而本案双方当事人签订的《权益转让书》上约定陈某出让该期房的价格为99.8万元,比陈某购进该房屋的价格还要低。在房价处于明显上升趋势的形势下,这显然与常理不符。因此,陈某的主张转让价格为120万元的理由较为可信。

三、孙某明知避税的行为损害国家利益,却要求陈某与其签订“阴阳合同”,然后又否认后一份合同的效力,拒付剩余房款,显属恶意。

点评

陈某虽然最终拿回了应得房款,但律师提醒有关人士:在房屋转让过程中,应避免签订“阴阳合同”。 

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